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如何看待中国内地商业地产投资机会?

由于第三产业的突飞猛进、写字楼的需求旺盛以及经济的平稳发展,我们看到了很多买入一线城市写字楼的机会。

伍杰能 安祖高顿亚洲有限公司董事总经理、中国区房地产业务主管

本文摘录自伍杰能先生在“北大汇丰金融前沿讲堂”上的演讲,其演讲主题为《中国房地产基金的挑战和机遇》

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我们认为,国内经济相对稳定,尤其是第三产业的发展非常快,第三产业的快速发展对写字楼起到很强的支撑作用。不同于制造业(制造业各自有厂房),服务业的快速增长使得写字楼的空间巨大。此外,在中央持续去杠杆的背景下,我们看到在一线城市存在很多机会。由于第三产业的突飞猛进、写字楼的需求旺盛以及经济的平稳发展,我们看到了很多买入一线城市写字楼的机会。

目前,服务业已成为我国经济增长的引擎,它对GDP增长的贡献高过了其他产业。尤其是像上海和北京这样的大城市,上海的服务业占GDP比重超过了70%,北京超过了80%。众所周知,国内企业做大之后都想进军一线城市,从下图中我们也可以看出,2009年金融危机以后,上海的写字楼租金平稳增长,虽然目前还没有突破2007年的高峰水平,但从趋势来看之后增长的潜力强劲。 

从空置率的角度来看,目前上海的空置率大约是10%,随着供应的逐渐减少和需求的不断增加,空置率呈现下降趋势。

北京租金增长的情况更加突出,整体上北京房产的供应越来越少,虽然东三环CBD还会有新写字楼,但需要一段时间,再加上北京市政府决定五环以内基本不允许再新盖写字楼,这会导致未来的供应越来越少。此外,近年来IT行业突飞猛进,像中关村等地基本可以满足IT的写字楼需要,同样其空置率很低。

由此看出,一线城市对写字楼的需求很强劲。过去十年,中国的负债率快速攀升,总体负债占GDP的比重从2007年的149%,攀升至2017年的269%,去杠杆势在必行。中央也三令五申要求去杠杆,从而化解金融风险。

因此,高杠杆企业会受到很大冲击,房地产行业首当其冲。目前,去杠杆严重打击了影子银行和个人理财产品,房地产贷款的净增长也出现了急速回调。与此同时,资本市场也非常动荡,人民币的汇率波动很大。

在这样的情况下,对高杠杆持有人或业主会有很大压力,但这同时是我们买到合适物业的良机。对于专业机构投资人来说也是很好的机会,因为面对巨大的市场波动,越来越多的投资人希望可以配置到地产,但是个人投资人不容易接触到大宗地产交易,于是很多投资人开始通过私募基金配置到房地产上,作为房地产基金经理来说,这是一个很好的机会去满足投资人的需求。

但是,二、三线城市的写字楼市场有很大不同,我们现在看得到二、三线城市的写字楼市场仍然在房地产行业中有很高空置,这跟过去十年这些二、三线城市的政府拼命做政府工程、面子工程去盖高端的写字楼、商业楼宇有很大关系。目前一些城市,比如成都、天津等,其写字楼供应甚至远远大于一线城市,但需求很弱,投资这些二、三线城市的写字楼的风险还是很大的。

从租金变化情况也可以看出来,一线城市过去从2011年到现在还是在稳步增长,而二、三线城市出现了负增长,租金出现下降。

文字校对:都闻心

视    频: 熊 熊


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